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這是熊貓貝貝的第2250篇原創文章
2024年已然啟幕，而中國房地產經濟產能出清的陣痛還在延續，畢竟債務驅動的經濟增長在出清階段的痛苦不會自己消失，只能不斷轉移，但是有沒有最終願意接盤消化的對象，那就是另一回事了。
看看2024年春節樓市數據：
圖片來源：見圖
真的是歷史新低。這意味着，三線城市的財政壓力肉眼可見，特別是本地沒有什麼支柱產業，核心產業能為地方創造持續稅收收入的城市，樓市低迷的壓力傳導之下，就是土地財政的必然同步低迷。
所以，2024年才剛剛開年，地方政府層面，驅動債務轉移的努力嘗試動作，馬不停蹄的就出現了。
這其中，比較魔幻的，當屬四川省宜賓市下屬的一個縣城，搞出來的動靜，是真的花。
這個最新動向的時間值得重點關注一下：2024年2月18日。
四川省宜賓市興文縣出台產業工人購房補貼政策，內容包括團購優惠、首付緩付、月供墊付。
其中，鼓勵企業預發工資交購房首付、可申請專項基金墊付月供等補貼條件引起熱議。
鼓勵企業預發工資交首付？這尺度是不是有點大了？如此花活，能有多大效果？
更重要是的，國家是個什麼態度？
這篇文章，將基於對四川省宜賓市興文縣最新出台的產業工人購房補貼政策動向詳細梳理，包括最新進展和動態的跟進，深入挖掘動向背後的因果邏輯和經濟考量，並結合實際情況，對後續三線及以下城市的樓市和經濟走向，進行一次有深度有態度，有依有據的專題討論和分析研究。
關注動向，把握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。
本文已反復自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
內容有依有據，分析理性客觀。
硬核內容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
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- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
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圖片來源：頭條圖庫
1
四川一縣「財政出資墊首付」，具體是怎麼一回事？
中國樓市邁出了驚人一跳：首付比例跌破了10%，財政出錢幫購房者墊付首付，甚至還可以墊付月供！
率先邁出這一步的，是四川省宜賓市代管的興文縣。
2月18日，興文縣政府辦公室官方微信號，發布了下面這篇文章：
圖片來源：見圖
新政最大看點是：你買房，縣財政可以幫助墊付一半的首付，遇到困難的時候還可以墊付月供。
興文出台的購房補貼政策中，首付緩付政策是由興文縣住建城管局設立基金專戶，興文縣財政投入3000萬元建立產業工人購房專項基金，為產業工人提供購房保障。
在興文縣空鐵新區企業連續工作滿6個月，在購房時可享受首付緩付優惠，首付緩付比例不超過50%，總額不超過10萬元，總時限不超過2年。
其緩付部分經申請由專項基金墊付，1年內免息，超過1年按銀行同期貸款計息。
同時鼓勵企業預發工資交首付。
這就厲害了：中國的首付比例一般由銀行制定，很少由財政或地方政府幹預。
此次鼓勵企業預發工資，可以理解為是引導屬性，具有創新性，「一般各地很少會在首付款方面有各類突破性的政策。」
按這麼說，中國的樓市應該算規則之下的市場經濟環境，還是行政主導的計劃經濟邏輯呢？
這樣的動向，其實背景並不復雜：
購房新政的不斷出台，被各方視為房地產市場承壓的表現，多項購房措施的出台也在鼓勵開發企業讓利銷售，進一步穩定房地產市場。
多地出台樓市新政最根本的原因還是當前三四線城市樓市的去化周期和市場供求關系。
據第一財經報道，根據易居研究院中國百城庫存報告，三四線城市去化周期創最近15年新高，為30.2個月。
賣不動，土地財政就無從談起，都是錢鬧的，所以，八仙過海，各顯神通，並不奇怪。
但是地方財政主動干預市場規則，這事兒，是不是有點用力過猛，甚至有點離譜了？
事情，就是這麼一個事情，有依有據，一目瞭然。
圖片來源：頭條圖庫
2
興文縣樓市新政最新動向：內容火速被刪，怎麼看？
魔幻動向，魔幻變化，2月20日，有媒體記者搜索發現，「興文發布」已將該條政策推文刪除。記者從興文縣宣傳部了解到，具體政策如何實行需要等待房管部門的落地。
圖片來源：見圖
事實上，在鼓勵和刺激當地樓市回暖這件事上面，四川省的中小城市，從2023年開始，就已經全面發力了：
宜賓從去年11月起就印發了《進一步促進房地產市場平穩健康發展若干政策措施(試行)》的通知，鼓勵住房消費，實行購房補貼。2023年11月6日至2024年3月31日期間，在宜賓市主城區范圍內(三江新區、翠屏區、敘州區，下同)購買新建商品住房的，農村人員、產業工人、新就業大學生、新市民、青年人等群體，按200元/平方米給予補貼，每套最高不超過3萬元;教師、醫護工作者、現役或退役軍人、優撫對象、勞動模範等群體，按250元/平方米給予補貼，每套最高不超過3.75萬元;符合政策生育二孩家庭，單戶補助3萬元，符合政策生育三孩家庭，單戶補助6萬元。
為吸引和鼓勵更多人員來四川宜賓三江新區就業置業，宜賓三江新區對經認定的在新區就業F類及以上人才，以網簽合同備案面積為准給予一次性購房補貼。補貼標准和額度分別為C類人才1500元/平方米，最高不超過25萬元;D類人才1000元/平方米，最高不超過15萬元;E類人才400元/平方米，最高不超過6萬元;F類人才300元/平方米，最高不超過5萬元。
四川廣元自2024年1月1日起執行，在市城區購買第一套新建商品住房的，給予100元/平方米的財政購房補貼，再次購買新建商品住房的，給予150元/平方米的財政購房補貼，以上政策不包含限價商品房。購買新建車庫車位的，給予3000元/個的財政補貼。在市城區購買普通二手住房的，按總房款的1%給予購房補貼，購買新建商業用房的，按總房款的1%給予財政補貼。
四川省遂寧市印發《進一步促進遂寧市主城區房地產市場健康發展若干政策措施》，涉及購房補貼、稅收優惠、公積金貸款、購房首付比例等27項內容。
不僅僅是四川省，其實全國都一樣：
除四川外，春節前後，全國多地出台購房補貼政策，從契稅補貼、團購補貼、人才補貼等方方面面加大需求端的支持力度。業內人士表示，出台補貼政策有利於提升房地產市場活躍度，促進房屋銷售和去庫存。
比如：
2月4日，湖北荊門發布購房補貼新政，提出非中心城區戶籍家庭(或產業工人)購房符合相關規定每戶補貼2萬元。另外，對返鄉置業方面，給予高校畢業生、多孩家庭購房補貼，以及給予公積金貸款支持。
2月5日，浙江常山發布了21條房地產新政，其中提出，對於符合條件的三孩家庭，一次性發放房票20萬元。另外，還給予購房補助、人才購房補貼、換購住房退稅等。
2月7日，江蘇省新沂市房產服務中心等四部門發布《關於調整購房優惠政策的意見》，涉及農村居民進城購房、外地來新購房、各類人才購房給予購房補貼，購買商業用房給予契稅補貼等9項措施。在新沂市首次購買新建商品住房時，全日制普通高校本科生、碩士研究生、博士研究生分別可獲得6萬元、8萬元、10萬元的購房補貼;引進的技師和高級技師分別可獲得6萬元、10萬元的購房補貼等。
2月9日，安徽省六安市葉集區公布了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，支持購房人及企業團購新房和公寓。在購房契稅補貼方面，購買葉集區城市規劃區內新建商品住宅、公寓的購房人，在政策執行期內完成網簽備案的，可按繳納契稅的50%申請補貼;政策還鼓勵企業等用人單位團購房屋作為職工宿舍，並給予一定團購補貼。
……
興文縣最新樓市政策出現一日游，這個事情沒有那麼復雜，用力過猛，行為過線，影響不好，自然，要做出調整和撤回。
不過從這個動向來看，那就是很多過去高度依賴土地財政的中小城市，當下的急，已經非常明顯了。
圖片來源：頭條圖庫
3
本質分析和趨勢研判：從興文縣的新政動態來看，未來中小城市的樓市還有希望嗎？
興文縣。它介於成都、重慶、貴陽之間，在全國幾乎沒有存在感。
越是這樣地方，越面臨更大的穩增長、保就業壓力，因為人口、產業的競爭力均不足。
不可否認的一個事實，那就是這樣的城市，遠遠不止興文縣這麼一個，而是基數龐大，並且，在這一輪中國房地產經濟出清的過程中，因為過去對於土地財政模式的高度依賴，當下的壓力和困窘，是可想而知的。
急了，就會折騰，尺度把握不好，就很容易用力過度。
從2021年，其實各地在松綁這塊都花樣百出：
派指標鼓勵農民進城，二胎可以多買一套房，老人貸款年限到99歲，甚至還高價收購小麥、大蒜、水蜜桃等農產品來抵首付，其實就是變相降價……
當時玩得最花的就是三四五線。
這一次興文縣政策出台一天就刪除了，後續會不會背地裡執行，不得而知。
但是折射出來的現實情況就是，大多數的三四五線都很難，大家以後各憑本事了。
興文縣是中西部、東北地區普通縣的代表。他們都面臨着房地產出現拐點之後的財政轉型、經濟轉型，需要克服的困難比較多。
這樣的城市，如何從這一輪房地產經濟出清過程中突圍，保障地方財政體系的穩定，是非常具有代表性意義，值得重視和關注的。
官方數據顯示，2022年興文縣的一般預算收入為14.1億元，支出為37.7億元，差額部分需要轉移支付。
2022年，興文縣地方債還本支出4.1億元，相當於其一般預算收入的29%。
一個很現實的問題：如果轉移支付滯後，或者額度減少，那麼對於興文縣這樣的城市，地方財政在得不到土地市場的補充之下，算不算技術性破產了？
所以，用力過猛，必然有因。但是很現實的就是，過線了，影響不好，被叫停了。
螺螄殼里做道場，不是簡單的事兒，也不是輕松就能實現的事情。
所以，從興文縣的這次在樓市層面試圖通過「大力出奇跡」的冒險做法動向，能夠得出一個很現實的結論：
基數龐大的三四線中小城市，因為土地財政模式停擺而帶來的考驗和沖擊影響，或許，還沒有真正的到來。
現在國家還有轉移支付撐着，廣大一線漂的打工人只不過換了個地方給中小城市的體制編打工，那如果沒有這樣的支持，這些城市的經濟運行還能玩的轉麼？
從樓市，到經濟，實際上，很多中小城市，在接下來的時間裡面，要面對的壓力和挑戰，難度很大，而目前來看，除了個別經濟底蘊強勁，有實體產業支持的中小城市（主要集中在長三角和珠三角）以外，絕大多數普通中小城市們，前途堪憂。
圖片來源：頭條圖庫
寫在最後：
普通個體和家庭，要看懂當下趨勢，幾個至關重要的核心問題
事情並不復雜，該說的也說到了位了，文章最後，基於以上的分析，回到個體角度，和大家分享幾點個人的思考和觀點，不一定對，權當拋磚引玉，供大家進行一個討論和參考。
1，從興文縣的政策一日游動向來看，國家層面對於房地產經濟和樓市的政策定力以及紅線意識，依然存在，並且保持堅定。
2，興文縣對於樓市的動作，折射出來的是地方財政吃緊，以及因為過去長期土地財政依賴帶來的轉型陣痛。
越是在當下發力樓市，玩的很花的城市，大概率後續房產價值和經濟都要持續承壓。
這些城市的房子，純消費都算不上，完全就是債務轉移的渠道了，不要碰，千萬不要碰。
更不要有什麼幻想。
3，一個當下樓市明確的邏輯：
隨着政策的逐步放開，優惠的逐漸疊加，總有那麼一部分需求會被釋放出來，然後媒體會大肆宣揚什麼數據全線回暖。
但隨着這部分人繼續被套，慢慢的，政策的效果就會逐步減弱，直到沒有任何動作能提起大家的興趣。
政策的變動只能導致財富的短期轉移，無法創造財富，也無法影響長期規律，所以該跌還得跌。同理，樓市也是因為其自身的供需需要平衡，所以呈現漲跌，如果政策和供需規律方向一致，那它的同向振幅就會擴大，這時候「聽政策的話」就吃到紅利了；
如果政策和供需規律的方向相反，試圖「逆天而行」，強行在趨勢遠未結束的時候試圖去扭轉，那它就會呈現短期和規律方向相反，長期方向依然不變的現象，這時候每一個和政策反着做的動作，就都會是利潤來源。
4，對於改善，遷徙剛需，資產優化置換群體而言，2024年開年以後這一波窗口期一定要重視，過了這個村，可能未來很長時間裡面，都沒有這個店了。
以上，就是基於對四川一個縣城最新在樓市政策上的魔幻動向和最新發展變化梳理，進行的一次專題討論和分析研究內容，和各位頭條的讀者朋友們，進行一個交流和分享。
圖片來源：頭條圖庫
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