近日，京康律所接到咨詢，當事人黃先生說因當地修路占地項目，他跑了三年手續卻隻經營不到一年的加油站面臨征收，可是出價太低讓他無法接受。本來他的加油站之前有被出過400萬的收購價他還拒絕了，而此次征收方竟以30萬的補償價就想征收他的加油站。他想知道，加油站拆遷究竟應該如何補償？
律師解讀
我們都知道，加油站屬於特殊行業，在審批營業經營許可時，一個合法的加油站在建立初期需要向規劃、自然資源、城市建設、消防、安監、環保等部門申報一系列極其繁瑣的建設手續，期間花費的時間多達幾年。突然的征收讓幾年的辛苦白費，擱誰身上都是一道過不去的坎。那麼，加油站這種特殊行業，遇到拆遷該如何補償？
加油站拆遷補償可以依據當地相關政策為計算依據。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
表面上看，似乎被拆遷一方漫天要價毫無道理可言，但如果仔細想就會發現其主張也是有一定道理的，加油站作為一種收益性物業分佈於道路兩側，為來往的各類車輛提供加油、維修、零售等相關配套服務，其既具有無形資產如土地使用權和特許經營許可證，又具有固定資產如房屋和加油站的設施配備，如果隻按照地上附著物來計算，可能隻需要幾十萬，但是按照加油站的預期收益來說，可能就是上千萬的利益了。
所以，加油站比一般生產加工行業的手續更加復雜，成本自然也更高。特殊行業在面臨征收拆遷的時候，評估是一個非常大的問題，征收拆遷項目比較常用的評估方法有四種：成本法、市場法、假設開發法和收益法，除此之外還有一種不經常使用的土地修正系數法。綜合分析加油站的附屬物和附屬設施並不是很多，經營的設施也相對比較簡單，但是它所蘊含的附加值和預期收益卻特別高，所以在選擇評估方法的時候，應選擇收益法，通過經營年限、折現率和現有凈利潤的運算周期得出最終的評估價值。
此外，由於加油站的特許經營權是有期限限制的，因此當在估價基準日特許經營權剩餘年限長於土地出讓剩餘年限時，宗地剩餘年限應按照土地剩餘年限確定；當估價基準日特許經營權剩餘年限短於土地出讓剩餘年限時，應按照特許經營剩餘年限和特許經營權期限後土地剩餘年限分段評估。可以說在如加油站等特殊行業的征收與拆遷工作中，收益法才能最大程度地保障企業主的應得利益，被拆遷人可以主張適用收益法進行評估從而取得合理的拆遷補償，維護自身的合法權益。
對於補償的標準，是由當地政府根據拆遷面積、補償方式來制定 ，因此，在拆遷之前拆遷方一定要與被拆遷方協商，從而結合實際的情況給予補償，隻要簽訂好補償協議，拆遷方就可以實施拆遷行為。
史主任提醒
拆遷是一個長期鬥爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析並作出正確的判斷。而對於非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。