中國人一輩子有三件大事，結婚、生娃、買房子。從老一輩「十畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭」，到時下流行的「車貸房貸信用貸，貸貸要還」，全都離不開一個詞「房子」。

隨着房地產價格持續上漲，普通人買房首付的壓力大，還清房貸的壓力更大。

為了緩解經濟壓力，大部分人會選擇銀行商貸或公積金還貸，幾十年後還清餘款，利息甚至超過了本金。

為了節省利息，有些人會選擇提前還清房貸，特別是面對不穩定的經濟形勢、各種突發狀況、就業環境等壓力，提前還貸可以盡早拿到房屋所有權，內心會更踏實。

但是，普通人提前還房貸真的是明智之舉嗎？銀行人告訴你，恰恰相反，你很有可能在白送錢！

一、提前還真能減利息嗎

拋開貸款年限談利息，都是耍流氓。很多購房者由於手中流動資金不足，不得不選擇還款年限更長的貸款。在通常觀念中，貸款年限越長，每月還款的壓力就越小，

商業銀行房款年限一般分為10年、20年，最長為30年，而貸款利率有商業貸款和公積金貸款兩大類，商貸首套房利率平均在為4.9%左右，二套房在5.4%左右；公積金首套房還款期5年以上的平均在3.2%左右，二套房不低於3.57%。

還款方式也分為等額本息還款和等額本金還款：前者每月還款總額固定不變，但早期償還金額中主要為利息；後者每月還款總額遞減，每月本金固定不變，但利息隨月份推移遞減。兩者最大區別在於，等額本息還款最終總利息高於等額本金還款。

我們以貸款100萬為例，來算一算不同年限和貸款方式下，究竟怎樣貸款更劃算：

1.等額本息還款

貸款年限為10年：每年應還13.2萬，月平均還11041.8元，總計支付利息32.5萬。

貸款年限為20年：每年應還8.5萬，月平均還7092.2元，總計支付利息70.3萬。

貸款年限為30年：每年應還7.1萬，月平均還5918.5元，總計支付利息113萬。

貸款年限越長，雖然每月還款壓力小，但總計利息卻呈倍數增長，貸款30年的利息甚至超過了本金。

2.等額本金還款

貸款年限為10年：首月應還13233.3元，還款數額逐月減少，總計支付利息29.6萬

貸款年限為20年：首月應還9066.6元，還款數額逐月減少，總計支付利息59萬

貸款年限為30年：首月應還7677.7元，還款數額逐月減少，總計支付利息88.4萬

通過以上數字不難發現，等額本金前期還款多壓力大，後期逐漸減少，適合想要後期降低經濟壓力的人群；而等額本息則適合收入長期穩定的人群。而且，貸款年限越長，雖然每月還貸壓力更小，但支付的利息總額卻越高。

每一種劃款方式都有他的優劣，選擇短期還款，雖然最終付出的總金額最小，但每月就必須面臨高昂的房貸，在還款期日子會比較拮據，如果收入來源中斷，隨時可能面臨斷供的風險。而20或30年長期年限，雖然要付出更多的利息，但每月房貸壓力小，更適合細水長流。

選擇貸款買房，基本上都是考慮到自身經濟實力，特別是中長期貸款年限的，都是為了在保證生活質量的同時擁有自己的房產，安居樂業。所以如果薪資不高，一次性還貸勢必嚴重影響生活質量，並非明智之舉。

二、選錯方式照樣吃虧

經過之前的計算和對比，我們知道，如果自身經濟實力允許的情況下，提前還款確實會省下一大筆錢。但是，你知道提前還款的規定和類型嗎？你知道怎樣選擇才會更省錢嗎？如果你不知道這些還款訣竅，照樣吃大虧。

通常可供我們選擇的提起還款方式有兩類——縮短年限還款和減少月供還款。如等額本息貸款，前期絕大部分還款都是在償還利息，越到後期本金占比才逐漸變大，如果你貸款已經接近尾聲，其實月供基本就是償還本金，提前還款與否都不能省錢。

所以，從購房者的角度看，等額本息貸款如果要提前還款，最好在貸款前期進行。

我們以80萬貸款本金為例，假設貸款年限20年，貸款利率為5%，。第二年末的還款期數為216期，剩餘待還本金為75.09萬，此時選擇前還40萬，那麼剩餘待還本金為35.09萬。

如果採用縮短年限的提前還款方式，那麼月供保持不變，還款期從216期縮短為78期，產生的總利息為6.08萬。

如果採用減少月供的提前還款方式，那麼總年限保持不變，剩餘的35.09萬劃分到216期，產生的總利息為18.2萬。

從這兩種提前還款方式看，縮短年限產生的利息比減少月供起碼少12萬左右，肯定前者更劃算。而等額本金還款也同理，採取前一種方式提前還款會省下更多的資金。如果沒有對比而貿然採取減少月供的還款方式，並不能達到最省錢的目的。

三、提前還別忘了違約金

很多購房者提前還貸，都是為了盡量減少不必要的利息支出，但你知道嗎，不滿足條件的提前還貸，是會支付違約金的。

不同銀行對房貸提前還款的規定不同。招商銀行規定，貸款不滿一年還款，需要支付不低於實際還款額三個月的利息作為違約金；貸款滿一年還款的，收取不低於還款額一個月的利息。

建設銀行規定，不滿一年需收取提前還款額百分之三的利息；一到兩年收取百分之二，二到三年收取百分之一。

工商銀行比較人性化，它規定不滿一年還款支付金額百分之五的違約金，滿一年還款則不收取任何額外費用。

中國銀行類似，不滿一年收取不超過六個月的利息，滿一年還款，則無違約金。

交通銀行和農業銀行的規定比較復雜，不過也都會根據還款年限來收取相應的違約金。

雖然越早還款利息越低，但相應支付的違約金也越高，特別是一年內提前還款的情況，所有銀行都會收取違約金，而部分銀行在滿一年後則可自由還款。

所以，想要提前還款的朋友，需要先把帳算清楚，是否需要提前還款？選擇哪個時間點還款更劃算？同時，也要結合自己房貸銀行的具體政策，並不是越早還款、還得越多越劃算。

別給銀行「白送錢」

對於購房者，提前還款最大的好處就是可以更早拿到房產證，心裡踏實。所以手中有了餘款，就會第一時間想到提前還清房貸，但你是否考慮過這其中涉及的投資效益、稅收優惠等情況和政策，並不是簡單地減省利息這麼簡單。

目前的經濟形勢不穩定，失業風險也隨時存在，而每月固定的貸款支出也會讓人倍感壓力，一旦遭遇意外事件或失業、變故等，隨時可能導致斷貸。在這種不確定的經濟大環境中，能夠盡早還清貸款，實實在在把房子產權握在手裡，對很多人來說都具有極大的吸引力。

而解除了房產抵押，也可以自由處置房產，作為不動產進行投資、買賣、租賃或再次抵押都沒有了限制，可以作為家庭增收方式，成為新的收益點，解決一部分資金問題。

很多人常常會忽略房貸涉及的稅收優惠政策，提前還貸就等於放棄了自己應該享有的國家優惠。那麼，你知道涉及房貸的稅收優惠有哪些嗎？

根據《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》第十四條規定，在計算個人所得稅時，納稅人或配偶使用商業銀行或公積金貸款購買的中國境內住房，首套房住房貸款利息支出，每月可按照1000元的標準定額扣除，扣除期限最長為240個月。

個人在申請抵扣時，必須提供相應的住房貸款合同和還款憑證。一言以蔽之，首套住房貸款可以享受每月1000元的個人所得稅抵扣，特別是對於達到個稅起征點的家庭，這項政策福利是非常之大的。

如果提前還清貸款，每月就損失了1000元，按最長還款期算就是24萬，這是一筆很大的數目，可能並不比省下的利息少。

提前還款，最大的經濟價值就是節省利息支出，此外並不能產生更多的效益。但從目前的投資形式看，如果個人有不錯的投資理財能力，能夠找准時機進行投資，以錢生錢，也許能掙到比節省利息更多的錢。

當然，這需要你對自己經濟實力有清醒的認知，對自身能力有個整體評估，筆者並不介意大家貿然投資。

結語

無論是選擇提前還款，還是按部就班按月供房，都需要結合自身實際情況綜合考慮。

而且，提前還貸還需要注意時間節點，特別是等額本息還款，如果還貸時間已經過半，能節省的利息是非常有限的。

另外，提出還款申請必須提前一個月，盡量避開銀行高峰期。無論選擇哪種方式，都要謹慎行事，讓房貸利益最大化。

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