作 者丨張偉澤
編 輯丨李瑩亮 朱麗娜
「自從『撤辣』政策落地的這十多天，我就一直連軸轉，都沒有時間休息，這個雙休日的時間已經被客戶預定完了。最近過來買房的人一批接着一批。前兩天有個客戶從西安飛過來，上午11點到達，下午2點就簽好了購房合同，一次性買了三套。」一位香港房產中介Z先生在一個新樓盤現場對21世紀經濟報道記者表示。
在香港特區政府2月28日發布財政預算案，撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」）免徵各類購房額外印花稅以來，香港樓市反響熱烈。根據中原地產監測數據，中原地產十大屋苑3月9日、3月10日成交量創3年新高；香港樓市一手市場在「撤辣」不足十天已錄得超過1500套成交，遠超今年頭兩月合計700套的銷售量。
香港房產中介門面 攝/張偉澤
「撤辣」激活購房需求
香港樓市成交量迅速上升，不少購房需求被政策激活。
記者3月15日在一個香港新房銷售現場觀察到，盡管是工作日，但仍有眾多的購房者在現場看房。從口音判斷，購房者來自不同地區，既有來自中國內地的購房者，也不乏香港本地買家。Z先生表示，自「撤辣」以來，來港購房的人數迅速增加。雙休日時的客流尤為夸張，有些新樓盤甚至需要排隊1-2小時才能夠進入樣板房參觀。
香港新房放售現場 攝/張偉澤
在現場，一位來自東北的購房者對21世紀經濟報道記者表示，自聽說香港「撤辣」之後，他便有了在香港買房的打算，既作為投資，也為孩子將來在香港讀書做准備。本次他是專程從內地來香港買房的。
香港樣板房現場 攝/張偉澤
香港仲量聯行資深董事李遠峰對21世紀經濟報道記者表示，以仲量聯行過去十年統計的一手市場平均數據來看，香港每1000個新增家庭住戶平均對應大概542套一手成交。然而，這個數字在過去兩年下降至466套，這表明在過去一段時間中，有部分購房需求被壓抑，而這部分被擠壓的需求在本次「撤辣」後獲得釋放，就目前觀察而言都屬於相對剛需。
這些購房者中，除了專程自內地來香港購房的買家和香港本地居民購房者，通過「高才通」計劃來港的專才們也是其中不可忽視的力量。
美聯物業首席分析師劉嘉輝對21世紀經濟報道記者表示，通過對往年購房者姓名數據的分析，來自內地的購房者大約占香港樓市總購房者的近20%，是香港樓市的重要買家。而「高才通」計劃引進的專才更是為香港樓市增添了需求。雖然2023年特區政府已針對這些專才推出 「先征後免」的方法，允許他們購房時先繳納額外稅費，待其成為香港永久居民後退還。但這一措施仍需等待數年才能兌現，不少專才對此始終有所顧慮。本次「撤辣」無疑消除了這方面的顧慮，進一步釋放其購房需求。
通過「高才通」計劃來港的C先生就是典型例子。他在「撤辣」後一周即定下了在港的首套房子，從萌生購房念頭到作出決定，整個過程僅耗時一周。C先生對記者表示，自2023年特區政府宣布「減辣」之後，他便開始考慮在香港購置房產自用，盡管當時推出了「先征後免」的政策，但他對此仍心存疑慮，擔憂其之後因不可抗力因素離港，無法待滿7年轉為永久居民而導致稅金無法退還。而本次撤銷額外印花稅的舉措無疑是消除了他的心理障礙，促使他迅速做出了購房決策。
根據特區政府數據，截至2023年2月底，「高才通」計劃由去年至今總計已引進約10.8萬人來港，這些通過「高才通」來港人士預計將可為香港帶來每年約340億港元的直接經濟貢獻，相當於本地生產總值約1.2%。
投資價值凸顯
香港樓市火熱，部分也歸因於樓市的投資價值。
C先生指出，除了他以外，更有通過「高才通」計劃來港的專業人才選擇在香港撤銷樓市調控政策後在港置業。這些專才的購房動機多元，既有自住需求，也有投資考量。他與其他專才人士探討一番後一致認為，香港房價目前處於低位，且租售比相對較高，是入手的好時機。
香港差餉物業估價署數據顯示，今年1月，香港樓價指數跌至306.4，創下2016年10月以來最低，同比跌幅擴大至逾9.4%，是11個月以來最大。然而，香港樓市租金水平則受惠於「高才通」計劃引進人才以及疫後全面復常等因素的積極影響，自2023年以來不斷攀升。中原地產數據顯示，反映香港租金水平變化的租金指數CRI在2023年由108.31上漲7.6%至116.59，整體租金回報率回升至3%。
房產中介Z先生指出，在其經手的樓盤中，大部分新房的租售比能達到3%-4%。他以新盤「朗譽」的一手單位為例，一套價值493萬港元的一居室預計租金可達到每月1.8萬港元，租售比可達約4.3%，基本上可以覆蓋該房每個月的月供。他進一步表示，除了租售比高之外，一些開發商也為購房者提供現金回贈，極大減輕了購房者的現金流壓力。
同樣以「朗譽」的一手單位為例，標價580萬港元的單位在首付付清之後的一段時間，能夠為購房者提供15%的現金回贈（即實際售價為493萬港元），這筆現金已經能夠覆蓋購房者的首付資金。開發商以此方式降低購房者的所需現金，同時也能提升購房者的貸款額度。
購房現金回贈詳情 攝/張偉澤
劉嘉輝表示，香港樓市在2023年出現租金價格和樓價倒掛現象，在樓價下跌的同時租金不斷上升，從而導致租售比不斷上升；同時市場普遍預期下半年美聯儲利率將有望下調，受聯系匯率制影響，香港按揭貸款利率同樣有下調的可能性。這兩點因素共同作用下，香港樓市的投資價值愈發顯現。
去庫存壓力顯著
盡管撤銷樓市調控政策得到市場的積極反響，但香港一手樓盤的價格並未出現顯著上漲，甚至有所下跌。
反映香港樓價變化的美聯樓價指數在3月11日報133.6，較2月26日數據下降0.74%。以九龍灣新盤「泰豐」為例，其平均呎價（1呎約為0.09平米）僅為14800港元，甚至低於去年長實地產以「超低」折讓價推出的「親海駅II」項目。而3月14日推出的新盤「SEASONS PLACE」的平均呎價也僅為14188港元，較去年同地段新盤「凱柏峰Ⅲ」的平均呎價低16%，同時也是該地區近五年來的最低平均呎價。
平價推售新房的背後，是香港樓市高居不下的庫存。
根據香港房屋局以及美聯物業研究中心數據，截至2023年底，香港樓盤的「貨尾」（新盤銷售剩餘未賣出的單位）已達2.03萬套，達近20年來新高，同時，潛在新盤供應單位數創歷史新高，達10.9萬個單位，創有記錄以來新高。
「貨尾」堆積，香港主要地產商或多或少面臨庫存壓力。以兩家香港主要地產商為例，截至2022年底，長實集團擁有可開發土地儲備約7500萬平方呎，其中位於香港的有700萬平方呎，同比增長75%；而對於新鴻基地產而言，截至2月28日，其發展中及待售物業達2197億港元，同比增長4.31%，連續7年錄得增長。
劉嘉輝指出，目前香港樓市「貨尾」數量高企，與之相對的，2022年至2023年香港一手樓盤銷售量僅為10000多套。今年香港樓市有2.2萬個新單位供應，加上過去一手樓的庫存約2萬個單位，合共4.2萬個新單位。以此推測，這些庫存需要兩三年時間才能消化。短期內，地產商的銷售策略仍會是「以價換量」。
李遠峰也贊同開發商策略仍會是「以價換量」的這種說法，他統計了近期成交的一千多套一手樓盤，在此其中，有超過60%為之前減過價的現樓項目，市場仍有大量「貨尾」。同時，從購房者的表現來看，多數買家還是選擇性價比較高的項目，購房行為較為理性。
供過於求，香港樓價自然受到壓制。對於香港樓市後續發展，劉嘉輝認為，短期來看，樓市成交量回升並不一定帶來價格回升。「撤辣」激活了相關購房需求，短期內成交量回升令人欣喜。不過，「辣招」是影響樓市眾多因素中的其中之一，本次「撤辣」雖然促進了樓市成交量，但短期內對於整體樓價影響仍然有限，後續樓價或將呈現「U」型反彈。
SFC
本期編輯 黎雨桐 實習生 譚雅涵
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