2012年前後，鄂爾多斯「鬼城」的名字不脛而走，它源於32平方公里的康巴什新區，常住人口不足3萬。當時各種輿論宣稱，花了上萬億大手筆的資金建設新城，最後效果卻不理想，是否造成了嚴重的浪費？

從2012年到2023年，康巴什新區經歷了哪些變化呢？如今可以擺脫「鬼城」的稱號了嗎？

2013：鬼城的幻影危機

2013年，國內圍繞鄂爾多斯鬼城報道的信息最多。外界關注的是這里的房地產項目停工，看到的是鄂爾多斯的煤炭經濟後繼乏力，擔心的是本地政府大量城建的債務問題。

康巴什新區的總建成面積是352平方公里，市中心的區域為32平方公里，這里2010年時的確切常住人口為2.86萬。按照當時媒體的報道，規劃中的人口入住為百萬級別。

巨大的反差，使得當地九成以上的房屋是空置的，街上的清潔工比行人數量都多。由於被貼上了一個又一個標簽，這里便成為房地產泡沫化的最佳樣本。

按照當時一些清潔工的說法，新城區的清潔工數量有600人，一半以上都來自外地的赤峰。其中一名清潔工告訴采訪的媒體，由於人少，所以馬路上基本沒什麼垃圾。

在這些清潔工看來，整個新城居住的大部分都是外來人。這里在2003年前後，還是一個只有1000多人的村莊，距離鄂爾多斯的老城區有25公里左右。

2004年開始，隨着破土動工的機器響起來，10年時間這里由村莊變成了一座城市。按照彼時的公開資料顯示，建設項目的總投資在2012年已達到了1500億元。

與此同時，鄂爾多斯當地2012年的財政收入為810億元。就是說，本地政府拿出了比收入至少多兩倍的錢，投入到了城市建設中。

雖然外界將這里稱之為鬼城，但一些本地人並不認可這種說法。在當地的一些出租車司機看來，2013年媒體紛紛報道康巴什新城的時候，這里的人口規模已經從此前的不足3萬，增加到十幾萬了。

而根據當地管委會的規劃，這里要用20年的時間達到30萬人口，最多的人口規模不會超過50萬。而且根據當時的預計，到2025年，入住的人口將達到30萬。

上述是2013年時媒體的報道，那麼過兩年後，外界眼裡的康巴什新區又是什麼樣的呢？

2015年：鬼城不空

兩年後，外界對鄂爾多斯的討論依舊是大量空置的房屋。很多人相信，正是源於21世紀初煤炭經濟的飛速發展，才使得當地政府投入巨額資金建設恢弘的新區。

甚至2015年有傳言說，對於空置的樓房，將要重新將其拆掉，因為在拆除和爆破的過程中，又會催生出新的產業價值。

當然這或許僅僅是外界的調侃，不過在圍觀者看來，居住在新城的市民，他們面臨的情況多少有些荒誕甚至是一種先鋒派的生活。

尤其是一些剛抵達康巴什新城的外地人，看到大量的建築，空曠的街道以及清潔工，有人會感覺城市的一切過於龐大，以至於所有建築看起來都像是拿氦氣泵充過氣的——實際上這僅僅是因為周圍沒有人而顯得過於空曠。

有意思的是，大部分只看圍繞在鬼城周圍的標簽，只有少量的觀察者，才會去聚焦新城各處那一個個活生生的人。

至少在2015年，有媒體甚至是外媒深入到康巴什新城走訪的時候，發現這里並不是真正的空城，而是到處都有人。

在市中心的一個美食廣場，3月份的一個下午食客爆滿。與此同時，康巴什周邊的農民，開始陸續搬到了新城住進了樓房。

雖然在城市的多個公園，人員流動和遊客的數量寥寥無幾，但是新市民面對這種場景已習以為常，他們都認為，不管城市人多人少，搬進城裡居住無疑要比居住在鄉村里好多了。

不過，新城究竟能不能聚集更多的人，彼時的討論還是相當激烈。有人認為可以，有人則認為聚集更多的人很難，而且時間將拖的相當長。究竟會怎麼樣，彼時也沒有確切的答案。

外界也只能繼續觀察，而當地已經住進樓房的人，則開啟了全新的生活。

2019：鬼城的消失

時間來到了2019年，康巴什不但有中國人長住，而且也有了外國人。一個35歲的英國人，在康巴什生活了8年。算起來，他從2011年就在這里居住了。這位英國人還娶了當地的姑娘為妻。

除了英國人，康巴什還有南非人。2017年，一個南非來的馴馬師住進了康巴什。此前，這位馴馬師認為康巴什就是無人居住的城市，等他來到的時候卻發現，這里分明到處都是人。

這是外國人眼裡的康巴什，從房屋出售的情況看，2019年的康巴什又是什麼樣呢？根據當地房產交易中心的數據顯示，康巴什建成的748萬平米的住宅區，沒有出售的住宅只有561套。

數據說明當地的房屋大部分都賣出去了，但值得一提的是，還在2013年時，數據也顯示當地大量的房屋都出售了，可一些本地人卻表示那些房子都空着，沒有人來住。

上述是房屋出售的情況，再來看居住人口變化。截止到2019年，康巴什的常住人口在15萬左右，此前這一規模是10萬，說明幾年來的人口有增長。

除了常住人口，因為當地推動的賽車和賽馬運動，每年起來的遊客數量也在增加。2018年，接待的遊客數量為285.7萬人，旅遊收入占當地總收入的16%。新城所有48家賓館酒店，在旅遊旺季時的入住率接近百分之百。

值得一提的是，2016年根據國務院批准，康巴什新城正式成為縣級行政區，屬康巴什區。

2022年：當地房價再過萬

至少在房地產業內，人們都認為康巴什的轉折點是2011年。那一年因為煤炭價格波動、民間借貸危機的影響，使得當地樓市的資金鏈緊繃斷裂。

根據當年的數據顯示，在建的房地產項目超過七成無法推進下去。房屋和常住人口的比例達到了10:1，房屋的空置率超過了70%。

10年時間過去，到2022年時，康巴什的房價竟然又沖到了萬元以上。這種頗具魔幻色彩的歷程和轉變，確實讓外界看的眼花繚亂。

此前外界認為當地的樓市最終會硬着陸，不過10多年的時間，通過停止供地，新建的住房亦逐漸被消化。

在這期間，由於煤炭價格又回升了，當地政府利用充足的資金，圍繞康巴什新城，開始打造諸如旅遊、教育強區、風電裝備等多個新的標簽。

各種政策舉措的助推下，除了常規的市場住房需求、公租房、人才引進住房等市場也先後打開。其中最關鍵的措施，自然是不再新增房產用地的批准。

其次，人才安置住房的策略，也吸引了不少外來企業的入駐。此外，通過棚改房也消化了一定量的商品房。

2016年和2017年，光是棚改房消化的商品房面積，就達到了589.8萬平米和511萬平米。經過這一系列的舉措，原先大量的空置房屋，也都基本消化掉了。

到2019年，當地的房價開始止跌回升。2020年，當地開始出現新增的樓盤。2021年，當地甚至出現了二手房市場。根據2022年的買房數據顯示，買房者中20%到25%是本地人，20%的則是外地人。

時至今日，外界普遍相信，鄂爾多斯的樓市又復活了。

左兜揣右兜

人們一直想不通，為什麼鄂爾多斯的樓市沒有徹底崩掉，或者說當地的樓市為何還能緩過勁兒來？其實，那是因為當地經歷的房地產危機，跟別的地方的情況不一樣。

鄂爾多斯有煤，從而讓當地獲得了巨額的財富。根據2011年的數據顯示，當地資產過億的人超過了7000人，資產達到千萬級別的至少有10萬人。

先通過煤炭有了錢，然後又開始將錢投入到了房產領域，在征地和拆遷的過程中，因為巨額的補償，又催生出了一批以房子為主的富豪。當時的情況是，就連掃大街的人，手裡都有兩三套房。

雖然富裕了，可本地的產業結構單一，大量的熱錢都湧入了房地產領域，於是就更進一步的推高了房地產熱。

此後，由於民間借貸風暴的爆發，當地的房價也從萬元左右跌落到了3000元左右，一些工程爛尾了，手裡有房的人資產也縮水了。

即便如此，當地的房價在下跌後，並沒有出現大規模拋售房子的現象。就是說，雖然房子的價值縮水了，可由於從起初資金的投入到後來，一切都是在內部發生的，並沒有跟外界的資金產量，由此就形成了一個閉環。

就比如當地的一些煤老闆，肯定也投資了房產，而房價的高與低，本身對他的產業構不成真正的影響。

再比如通過拆遷而暴富的當地人，很多人原本就沒錢，房價的漲跌，對他們的實際影響似乎也不大。

就是說，在後來產生危機時，由於投入房地產內的錢不是從外部來的，因此即便崩了，也還是他們自己來兜底。

再者，當地的煤炭產業還在，只要政府和個人還能繼續靠煤炭賺到錢，即便他們蓋起來的房子價值縮水了，也不會受多大影響。

這就像一個把錢從左兜揣右兜的過程，全程都是內部循環。也因此，房地產業內的人表示，鄂爾多斯的情況，別的地方學不來也沒法學。

結語

2022年上半年，鄂爾多斯的GDP超過了2500億元。而在康巴什新城，其住宅入住率也達到了91%。

不得不說，鬼城的標簽已經逐漸退場，這里在2021年接待的遊客，又進一步增長到了410萬人次。光是旅遊帶來的收入，已經達到了13億元左右。

此外，鄂爾多斯近年來還引進了汽車、高新材料、光電項目等新產業。這里一年生產的汽車超10萬輛，新能源汽車超1萬輛，手機顯示屏達6500萬片。

煤炭根基還在，產業規模又在不斷引進拓展和轉型，只要有人繼續前去，也難怪當地的房價又重新回歸到了萬元以上。在這種趨勢下，鬼城已是老黃歷了。

參考資料：

《鄂爾多斯「鬼城」幻影下雙重危機》 新京報 2013年9月1日
《外媒眼中的「鬼城」鄂爾多斯康巴什是如何「消失」的》 新華社 2019年8月18日
《鄂爾多斯樓市復活：曾經的＂鬼城＂康巴什房價再次過萬》 第一財經 2022年9月13日